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分析 戏说特色小镇的5种经典死法(内附5大不死策

2021-02-18 00:40    来源:未知    

  特色小镇必须谋定而后动。只有建立战略思维,才能抓住真风口、真行情,特色小镇才不会沦为一场游戏一场梦。

  时下,特色小镇如火如荼。然而环顾神州,成功的特色小镇并不多,绝大多数的特色小镇,如同一哄而上的精子,还狂奔在寻找受精卵的路上。特色小镇是个风口,也是个大坑。不久的将来可能是哀鸿遍野、一地鸡毛。

  有些人误把规划当策划。不是规划没有用,而是不能一步到位做规划。先有策划,后有规划,必须以策划指导规划。

  专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等,当然要由策划公司来做,如果一步到位让规划公司直接出方案,只能是不断改来改去“洗煤球”,最后勉强定稿,如果照此开发建设,后果可想而知。

  最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇。如浙江的基金小镇、互联网小镇等,其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段特色小镇的某些内容是可以复制的,但不能全盘复制。特色小镇的定位,必须因地制宜,结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是长出来的,而不是生搬硬套上去的。

  最常见的是片面理解“差异化”,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性,这是个可怕的认知误区。还有一种误区,就是把简单问题复杂化。恨不得总结出108种特色小镇,囊括各种稀奇古怪,乱花渐欲迷人眼,不明觉厉。

  其实,不管从什么角度分类,主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异,容易把小镇搞成非主流的很小众项目,走进窄胡同,甚至死胡同。

  还有一种过度超前的情形是,有些企业做特色小镇时过于理想化,脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”,人们通常重视“因时”“因地”,忽视了“因人”。

  有些开发商为了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似特色小镇的概念,其实只是换了马甲的房地产。当然也有另外一种情形,比如,政府要打造某名人故里(假如说是刘伯温小镇吧),或者某特产主题(假如说是香菇小镇吧),就规划了相关特色小镇,并以优惠政策招商引资,其实这些小镇没有市场可行性。

  特色小镇不是传统的旅游地产,其核心是发展产业,选址不能像旅游地产那么随意。特色小镇投资过热,会导致一些人丧失正常的理性判断,在抢地大战中,盲目拿下一些其实并不合适的用地。

  特色小镇的选址,有两种理想的情形:一是位于大都市圈,并有轨道交通或城际快速路与主城连接,这是特色小镇的首选;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)。

  特色小镇之所以这么热,是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感,闻风而动,无可厚非。但过多关注政策,有时也容易迷失,何况政策的连续性并不可靠。

  比如,现在最热的特色小镇是文旅小镇,有些人只盯着眼前的政策利好,如土地价格很优惠,还有税收等优惠政策或其他补贴,于是不管选址是否合适,不管政府规划的特色产业题材是否真的能做起来,反正先拿下项目、立项申请特色小镇再说。真是一叶障目不见泰山,只见政策,不见市场啊。特色小镇是有泡沫的,而全域旅游是没有泡沫的。

  先有策划后有规划。策划的第一步就是定位,包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程,不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。

  定位之后,就是大创意。所谓大创意,就是结合区域文化与特色资源,创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意,项目策划就会流于平庸,往往大而全,满天星斗没有明月。

  有了定位和大创意,之后才是体系化的专业工作,如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等,这些工作倒相对容易,当然要结合丰富的经验。

  总之,策划必须以定位和大创意为统领,而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。

  特色小镇的核心是产业,是内容为王,而不是平台为王。特色小镇的投资主体本质上是运营商,而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多,其中,与相关行业协会的合作最为关键。

  特色小镇倡导的是产业思维,主张去地产思维,但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系,不是正与邪的关系,不必把地产妖魔化。

  一个成功的小镇,应该是启动之后不久就具备自我造血机能,实现正向的现金流。资源再好,如果资源变现能力太弱,导致过度重资产化,也会拖累企业。

  因而,在策划之初,就要做好投入产出分析和开发策略设计,做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化,同时也要满足近期的资金回笼。否则,理想很丰满而现实很骨感,是难以为继的。

  之前大家的习惯是先拿地,拿完地再请人策划规划,决定项目具体做什么。现在我们主张的是倒过来做,先“开模具”――也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇,之后,再按照这种小镇的要求,寻找适合的地块。其本质是首先从企业战略的高度出发,而不是就项目论项目。

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